Heredar una vivienda en Madrid: impuestos y gastos en 2026

Q: ¿Cuánto cuesta heredar una vivienda en Madrid?

Depende del parentesco y de si era la vivienda habitual del fallecido. Un hijo de 45 años que hereda la mitad de una vivienda habitual valorada en 250.000 € paga 0 € de impuesto de sucesiones en Madrid. A eso se suman la plusvalía municipal, la notaría y el registro.

Q: ¿Quién paga la plusvalía municipal cuando se hereda una casa?

La pagan los herederos (art. 106.1.a del TRLRHL), cada uno por su parte, en el ayuntamiento donde está el inmueble. El plazo es de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable hasta un año si se pide dentro de esos 6 meses.

Q: ¿Hay que pagar plusvalía si la vivienda vale menos que cuando se compró?

No. Si el valor al fallecimiento no supera el de adquisición no hay incremento y la operación no está sujeta (art. 104.5 TRLRHL). Hay que declararlo y aportar las escrituras.

Q: ¿Cuántos años hay que mantener la vivienda heredada en Madrid?

5 años desde el fallecimiento para conservar la reducción por vivienda habitual, salvo que fallezca el heredero en ese plazo.

Q: ¿Qué valor se declara por una vivienda heredada?

En territorio común, desde 2022 la base mínima es el valor de referencia del Catastro (art. 9 LISD). Si declaras un valor mayor, cuenta el mayor. Se consulta en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral.

Actualizado el 29 de septiembre de 2026Normativa de 2026

Heredar una casa en Madrid supone pagar el impuesto de sucesiones, la plusvalía municipal y los gastos de notaría y registro. Si era la vivienda habitual del fallecido, hay una reducción importante para la familia cercana.

Calcula lo que cuesta heredar una vivienda en Madrid

Comunidad donde vivía el fallecidoLa de su residencia habitual los últimos 5 años.

Tu parentesco con el fallecido

Tu edad

Soy nieto (no hijo) del fallecido

Dinero, cuentas, fondos y acciones (€)Tu parte, a la fecha del fallecimiento.

Otros inmuebles y bienes (€)Pisos que no eran su vivienda habitual, terrenos, coches…

Tu parte de la vivienda habitual del fallecido (€)Valor de referencia del Catastro o, si es mayor, el declarado.

Valor total de esa vivienda (€)Sirve para porcentajes y límites que dependen del valor.

Plusvalía municipal (opcional)

Valor catastral del suelo (€)Del recibo del IBI, del inmueble entero.

Valor catastral total (€)

Años desde que el fallecido la compró

Tipo del ayuntamiento (%)Máximo legal: 30 %.

Precio al que la compró el fallecido (€)Para comparar con el método real. Déjalo en 0 si no lo sabes.

Más datos (deudas, discapacidad, patrimonio…)

Seguro de vida que cobras (€)Solo si el fallecido era quien lo contrató (tomador).

Deudas y gastos que te corresponden (€)Deudas del fallecido, entierro y funeral.

Tu patrimonio antes de heredar (€)Solo cuenta si supera unos 400.000 €.

Discapacidad reconocida

Sumar ajuar doméstico (3 %)

Convivía con el fallecido los 2 años anteriores El fallecido residía en la ciudad los 5 años anteriores Convivía con el fallecido desde hace 15 años o más Estoy inscrito en el Registro de personas con especial vinculación También heredan hijos o nietos del fallecido

Hijos menores del fallecido que conviven con el cónyuge

Calculando…

Hijo de 45 años hereda la mitad de la vivienda habitual de sus padres (valor total 250.000 €) en Madrid: paga 0 € de impuesto de sucesiones.

Reducción por vivienda habitual del fallecido en Madrid

95 % del valor, con un límite de 123.000 € por heredero. Beneficiarios: cónyuge, hijos y demás descendientes, padres y ascendientes, y hermanos o sobrinos mayores de 65 años que convivieran con el fallecido los 2 años anteriores. Hay que mantener la vivienda 5 años.

Art. 21 DLeg 1/2010: 95 % del valor de la vivienda habitual del causante, límite 123.000 € por sujeto pasivo, para cónyuge (y pareja de hecho equiparada), ascendientes, descendientes o pariente colateral mayor de 65 años que hubiese convivido con el causante los 2 años anteriores. Permanencia: 5 años tras el fallecimiento (frente a 10 de la ley estatal).

Ejemplos: cuánto se paga al heredar una vivienda en Madrid

Se incluye el ajuar doméstico cuando la norma lo presume. Sin otros bienes, deudas ni patrimonio previo relevante.
Caso	Reducción por vivienda	Impuesto de sucesiones
Hijo de 45 años hereda la mitad de la vivienda habitual de sus padres (valor total 250.000 €)	118.750 €	0 €
El mismo hijo, pero la casa no era la vivienda habitual del fallecido	0 €	145 €
Cónyuge de 75 años hereda la mitad de la vivienda habitual (la otra mitad ya era suya)	118.750 €	0 €
Hermano de 70 años que convivía con el fallecido hereda la vivienda entera	123.000 €	13.384 €
Sobrino de 40 años hereda la vivienda entera (no convivía)	0 €	33.792 €

Plusvalía municipal al heredar

La plusvalía (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) grava la revalorización del suelo desde que el fallecido compró el inmueble. La pagan los herederos y se puede calcular de dos formas; pagas la más barata:

Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años × tipo del ayuntamiento (máximo 30 %).
Método real: (valor al fallecer − valor de compra) × proporción del suelo en el valor catastral × tipo.

Ejemplo: suelo con valor catastral de 45.000 €, comprado hace 18 años, tipo del 30 %: 45.000 × 0,17 × 30 % = 2.295 € para todos los herederos, que se reparten según su parte.

Coeficientes máximos de 2026

Años	<1	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Coef.	0,15	0,15	0,14	0,14	0,16	0,18	0,19	0,20	0,19	0,15	0,12

Son los coeficientes del Real Decreto-ley 8/2023, vigentes en 2026 tras la derogación del Real Decreto-ley 16/2025. Tu ayuntamiento puede aplicar coeficientes y tipos más bajos, y muchos bonifican las herencias de hijos y cónyuge.
Años	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20 o más
Coef.	0,10	0,09	0,09	0,09	0,09	0,10	0,13	0,17	0,23	0,40

Gastos de notaría y registro

La escritura de aceptación y adjudicación de herencia se paga una vez y se reparte entre los herederos. Estimación con los aranceles oficiales e IVA:

Suben si la escritura incluye varios bienes o la liquidación de gananciales. Certificados de últimas voluntades y de seguros: 3,86 € cada uno.
Valor del inmueble	Notaría	Registro
150.000 €	383 € – 706 €	197 € – 328 €
300.000 €	469 € – 797 €	249 € – 383 €
600.000 €	642 € – 978 €	352 € – 492 €

Si después vendes la vivienda heredada

Al vender tributas en el IRPF por la ganancia patrimonial: precio de venta menos el valor de adquisición, que es el valor declarado en el impuesto de sucesiones más los gastos y tributos que pagaste al heredar (sucesiones, notaría, registro). Declarar un valor bajo en la herencia aumenta la ganancia al vender. Además, la venta genera otra plusvalía municipal, esta vez a tu cargo.

Si vendes antes de 5 años y aplicaste la reducción por vivienda habitual en Madrid, tendrás que pagar la parte del impuesto que te ahorraste, con intereses de demora.

Plazo, modelo y dónde se presenta

Plazo	6 meses desde el fallecimiento; prorrogable otros 6 meses (con intereses de demora) si se solicita dentro de los 5 primeros meses (formulario 467F1 de la Comunidad de Madrid)
Modelo	650
Administración	Dirección General de Tributos de la Comunidad de Madrid (Consejería de Economía, Hacienda y Empleo)
Qué norma se aplica	Residencia habitual del causante en la comunidad autónoma donde haya permanecido más días del periodo de los 5 años inmediatamente anteriores, contados de fecha a fecha, que finalice el día anterior al del devengo (art. 28.1.1º.a y 32.2.a Ley 22/2009). Si no se cumple, se aplica la normativa estatal (o, para no residentes UE/EEE, la opción de la DA 2ª LISD).

Normativa y fuentes oficiales

Cifras revisadas el 29 de septiembre de 2026 en estas fuentes:

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta heredar una vivienda en Madrid?

Depende del parentesco y de si era la vivienda habitual del fallecido. Un hijo de 45 años que hereda la mitad de una vivienda habitual valorada en 250.000 € paga 0 € de impuesto de sucesiones en Madrid. A eso se suman la plusvalía municipal, la notaría y el registro.

¿Quién paga la plusvalía municipal cuando se hereda una casa?

La pagan los herederos (art. 106.1.a del TRLRHL), cada uno por su parte, en el ayuntamiento donde está el inmueble. El plazo es de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable hasta un año si se pide dentro de esos 6 meses.

¿Hay que pagar plusvalía si la vivienda vale menos que cuando se compró?

No. Si el valor al fallecimiento no supera el de adquisición no hay incremento y la operación no está sujeta (art. 104.5 TRLRHL). Hay que declararlo y aportar las escrituras.

¿Cuántos años hay que mantener la vivienda heredada en Madrid?

5 años desde el fallecimiento para conservar la reducción por vivienda habitual, salvo que fallezca el heredero en ese plazo.

¿Qué valor se declara por una vivienda heredada?

En territorio común, desde 2022 la base mínima es el valor de referencia del Catastro (art. 9 LISD). Si declaras un valor mayor, cuenta el mayor. Se consulta en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral.

Heredar una vivienda en Madrid: impuestos y gastos en 2026

Reducción por vivienda habitual del fallecido en Madrid

Ejemplos: cuánto se paga al heredar una vivienda en Madrid

Plusvalía municipal al heredar

Coeficientes máximos de 2026

Gastos de notaría y registro

Si después vendes la vivienda heredada

Plazo, modelo y dónde se presenta

Normativa y fuentes oficiales

Preguntas frecuentes

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