Heredar una vivienda en Andalucía: impuestos y gastos en 2026

Heredar una casa en Andalucía supone pagar el impuesto de sucesiones, la plusvalía municipal y los gastos de notaría y registro. Si era la vivienda habitual del fallecido, hay una reducción importante para la familia cercana.

Reducción por vivienda habitual del fallecido en Andalucía

99 % del valor sin límite. Beneficiarios: cónyuge, hijos y demás descendientes, padres y ascendientes, y hermanos o sobrinos mayores de 65 años que convivieran con el fallecido los 2 años anteriores. Hay que mantener la vivienda 3 años.

Art. 27 Ley 5/2021: 99% del valor de la vivienda habitual del causante para cónyuge, ascendientes, descendientes (y equiparados del art. 26) o colateral mayor de 65 años que conviviera con el causante los 2 años anteriores. Mantenimiento 3 años salvo fallecimiento del adquirente. La norma andaluza solo fija el porcentaje; el preámbulo dice que se aplica 'con independencia del valor' y la mayoría de fuentes lo interpretan sin límite. Literalmente, el límite estatal de 122.606,47 € por sujeto pasivo (art. 20.2.c LISD) podría seguir aplicándose: ver 'confianza'.

Ejemplos: cuánto se paga al heredar una vivienda en Andalucía

Plusvalía municipal al heredar

La plusvalía (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) grava la revalorización del suelo desde que el fallecido compró el inmueble. La pagan los herederos y se puede calcular de dos formas; pagas la más barata:

• Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años × tipo del ayuntamiento (máximo 30 %).
• Método real: (valor al fallecer − valor de compra) × proporción del suelo en el valor catastral × tipo.

Ejemplo: suelo con valor catastral de 45.000 €, comprado hace 18 años, tipo del 30 %: 45.000 × 0,17 × 30 % = 2.295 € para todos los herederos, que se reparten según su parte.

Coeficientes máximos de 2026

Gastos de notaría y registro

La escritura de aceptación y adjudicación de herencia se paga una vez y se reparte entre los herederos. Estimación con los aranceles oficiales e IVA:

Si después vendes la vivienda heredada

Al vender tributas en el IRPF por la ganancia patrimonial: precio de venta menos el valor de adquisición, que es el valor declarado en el impuesto de sucesiones más los gastos y tributos que pagaste al heredar (sucesiones, notaría, registro). Declarar un valor bajo en la herencia aumenta la ganancia al vender. Además, la venta genera otra plusvalía municipal, esta vez a tu cargo.

Si vendes antes de 3 años y aplicaste la reducción por vivienda habitual en Andalucía, tendrás que pagar la parte del impuesto que te ahorraste, con intereses de demora.

Plazo, modelo y dónde se presenta

Normativa y fuentes oficiales

Cifras revisadas el 29 de septiembre de 2026 en estas fuentes:

• Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía (arts. 26-31, 37-39) — texto consolidado BOE, última actualización 31/12/2025
• Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (supletoria: arts. 15, 20.2.b, 20.2.c)
• Ley 8/2025, de 22 de diciembre, del Presupuesto de la Comunidad Autónoma de Andalucía para 2026 (solo modifica donaciones)
• Ley 5/2021 Andalucía, consolidado BOE (PDF)
• Iberley — art. 37 Ley 5/2021 (tarifa)
• Iberley — art. 38 Ley 5/2021 (coeficientes)
• Iberley — art. 29 Ley 5/2021 (discapacidad)
• Iberley — art. 39 Ley 5/2021 (bonificación)
• Junta de Andalucía — Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
• INEAF — Novedades Ley andaluza de tributos cedidos

Preguntas frecuentes

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