Valor de referencia mayor que el precio de compra: qué hacer

Desde el 1 de enero de 2022, en el ITP de la compra de una vivienda se paga sobre el mayor de dos importes: el precio de la escritura o el valor de referencia que calcula el Catastro para cada inmueble. Si el precio es mayor, se paga sobre el precio; si el valor de referencia es mayor, sobre el valor de referencia.

Cómo funciona

• Base imponible = el mayor entre el valor declarado (precio), la contraprestación pactada y el valor de referencia vigente en la fecha de la compra.
• Si el inmueble no tiene valor de referencia (o no se puede certificar), la base es el mayor entre el valor declarado, la contraprestación y el valor de mercado.
• Cuando la base es el valor de referencia, Hacienda no puede comprobarlo por otros medios, y el comprador tampoco puede pedir una tasación pericial contradictoria contra él: solo puede discutirlo como se explica abajo.
• La misma regla rige también en Ceuta y Melilla (ley estatal) y en el AJD de la vivienda nueva, cuya base se calcula igual en la mayoría de los casos.

Cómo consultarlo

Se consulta gratis en la Sede Electrónica del Catastro (sede.catastro.gob.es), apartado de valores de referencia, identificándose con certificado electrónico, DNI electrónico o Cl@ve e indicando la referencia catastral del inmueble y la fecha de la compra. El propietario puede descargar además un certificado. La referencia catastral aparece en el recibo del IBI y en la nota simple del Registro.

Si es mayor que el precio

Hay que presentar la autoliquidación (modelo 600) y pagar sobre el valor de referencia dentro del plazo. Después se puede pedir a Hacienda la rectificación de la autoliquidación y la devolución de lo pagado de más, aportando pruebas de que el valor de referencia es superior al valor de mercado real: una tasación o informe pericial de un técnico (arquitecto o tasador), fotos y documentos sobre el mal estado de la vivienda, cargas o defectos que no recoja el Catastro, ofertas y precios de inmuebles parecidos, etc. También se puede recurrir una liquidación si Hacienda la emite.

Procedimiento

Solicitud de rectificación de autoliquidación (art. 120.3 de la Ley General Tributaria y arts. 126 a 129 del Reglamento de gestión e inspección). La Administración autonómica tiene que pedir a la Dirección General del Catastro un informe preceptivo y vinculante sobre la corrección del valor de referencia. Si la rectificación se rechaza, cabe recurso de reposición o reclamación económico-administrativa y, después, la vía judicial contencioso-administrativa.

Plazos

La rectificación se puede pedir mientras Hacienda no haya liquidado definitivamente y no haya prescrito el derecho a la devolución: 4 años desde el día siguiente al fin del plazo para presentar la autoliquidación. La Administración tiene 6 meses para resolver; si no contesta, se entiende desestimada y se puede recurrir. Contra una liquidación o la denegación expresa, el recurso de reposición o la reclamación económico-administrativa se presentan en el plazo de 1 mes.

Pagar sobre el valor de referencia evita sanciones e intereses. Si se paga sobre el precio cuando el valor de referencia es mayor, Hacienda puede liquidar la diferencia con intereses de demora y, en su caso, sanción.

Qué dicen los tribunales

• Tribunal Constitucional, Pleno, Sentencia 13/2026, de 12 de febrero (cuestión de inconstitucionalidad 3631-2025), BOE núm. 69, de 19 de marzo de 2026. Declara constitucionales los arts. 10.2, 10.3, 10.4 y 46.1 del texto refundido del ITPAJD y la disposición final tercera de la Ley del Catastro (redacción de la Ley 11/2021). Considera que el valor de referencia respeta la capacidad económica porque se individualiza para cada inmueble, incluye el factor de minoración de 0,9 y se puede rebatir mediante la rectificación de la autoliquidación y los recursos, aportando pruebas, incluidos dictámenes periciales. Ver
• Tribunal Supremo, auto de admisión de 29 de abril de 2026 (recurso de casación 8442/2024). El Supremo resolverá si el valor de referencia es una presunción que admite prueba en contrario y si basta con un informe pericial que acredite un valor de mercado inferior, sin necesidad de demostrar errores en el cálculo del Catastro. A 1 de octubre de 2026 no consta que haya dictado sentencia. Ver
• Tribunales superiores de justicia (por ejemplo, TSJ de Castilla y León, sentencia 13/2026, de 2 de febrero). Algunos tribunales autonómicos ya han rebajado la base cuando el comprador probó, con informe pericial y documentos, que la vivienda valía menos que su valor de referencia, por ejemplo, por estar inhabitable. Ver

Territorios forales

Navarra y el País Vasco no usan el valor de referencia estatal: aplican el valor real y sus propios medios de comprobación (en Bizkaia y Gipuzkoa, valores mínimos atribuibles). Ver el ITP de cada territorio.

Preguntas frecuentes